韩国银行：如果房价持续上涨，持有多套房产的人不会出售房产

韩国银行于22日召开货币政策委员会会议，分析政府8·3房地产政策对住房市场的影响。分析发现，尽管政府针对高价值房产持有者和多套房持有者采取了综合措施，首尔房源挂牌量仍维持不变，而外围地区房价继续上涨。分析显示，如果房价上涨预期维持在当前水平，多套房持有者出售房产的意愿将大幅下降：在房价年涨幅为8.2%的情景下，出售意愿最低降至8.9%；而在较低涨幅预期下，出售意愿为30.4%。政府8月3日出台的政策组合包括对多套房持有者实施更严格的税收政策、在2027年至2028年期间暂时减免资本利得税，以及放宽实际购房者的贷款要求，旨在通过对投机性持有施加监管压力来增加住房供应并稳定房价。

政策出台后首尔房源挂牌量维持在70,000套，外围地区房价上涨

韩国银行的分析显示，政策宣布六周后，首尔公寓挂牌量为70,000套，与重大政策宣布后的历史平均水平70,000套持平。公寓周涨幅达到0.16%，高于0.1%的历史平均水平。房价上涨主要集中在房产价值相对较低的首尔外围地区：中浪区上涨3.46%，城北区上涨3.36%，西大门区上涨3.15%，而江南三大区的房价涨幅仍然有限。

该政策的核心内容包括通过提高房产持有税，加强对高价值房产持有者和多套房持有者的监管，同时降低实际购房者的贷款门槛。2027年至2028年的临时资本利得税减免期旨在通过降低出售房产的税负，鼓励多套房持有者出售房产。

高房价上涨情景下多套房持有者出售意愿降至8.9%

韩国银行估计，如果未来五年公寓价格年均上涨1.1%（全国口径）或3.5%（首都圈口径），那么在明年临时税收减免期间，具有出售意愿的多套房家庭比例将分别为30.4%和19.8%。然而，如果预期涨幅达到8.2%——即近期首尔公寓房价的涨幅——具有出售意愿的家庭比例将降至8.9%。

这项计算比较了两种情况下的净资产结果：一是明年出售房产，以享受临时资本利得税减免，并将所得资金投资于政府债券；二是继续持有房产，以获取未来房价上涨带来的资本利得。韩国银行指出，由于政府通过8·3政策降低了实际购房者的贷款门槛，持续上涨的房价预期可能会增加以中低价住房为主的购房需求。

韩国银行表示：“鉴于首都圈房价持续上涨以及家庭债务增加带来的压力，应关注金融失衡累积的可能性。”分析强调，该政策的有效性在很大程度上取决于未来的房价预期，因为政府的供应措施需要相当长的时间才能见效。

常见问题

韩国银行对8·3房地产政策对首尔房源挂牌量的影响有何发现？

韩国银行分析称，政策宣布六周后，首尔公寓挂牌量仍为70,000套，与重大政策宣布后的历史平均水平70,000套持平；与此同时，周涨幅达到0.16%，高于0.1%的历史平均水平。

根据韩国银行的说法，房价上涨如何影响多套房持有者的出售意愿？

韩国银行估计，如果公寓价格在五年内以1.1%的年涨幅（全国）或3.5%的年涨幅（首都圈）上涨，那么明年税收减免期间分别有30.4%和19.8%的多套房家庭具有出售意愿；但如果房价年涨幅达到8.2%——即近期首尔的涨幅——具有出售意愿的家庭比例将降至8.9%。