麦格理基础设施公司的Hanam数据中心估值达1.3万亿韩元

Macquarie Infrastructure 于 2024 年 7 月收购的 Hanam 数据中心已被重新估值至最高 1.3 万亿韩元。据三星证券称，这一估值较投资总额高出 20%-42%。该资产于 2024 年年中完成机械、电气和管道（MEP）施工，目前利用率约为 50%。三星证券预计，该数据中心将在 2027 年第二或第四季度达到 100% 的利用率，并在当年产生 850 亿韩元租金收入和 560 亿韩元 EBITDA。此次重新估值采用了 4.25% 的资本化率，反映出主租赁结构的稀缺性，而首尔都市圈数据中心的平均资本化率为 5.0%。资产价值的增加正值公司预计 2027 年股息因现有收费公路和隧道特许经营协议终止而减少 2.8% 之际。

Hanam 数据中心估值达到 1.1-1.3 万亿韩元

三星证券预计，Hanam 数据中心 2027 年租金收入为 850 亿韩元，EBITDA 为 560 亿韩元。采用首尔都市圈数据中心 5.0% 的平均资本化率后，资产价值约为 1.1 万亿韩元。若将资本化率调整为 4.25%，以反映主租赁结构的稀缺性，估值将升至 1.3 万亿韩元。两个估值均较投资总额高出 20%-42%。该数据中心目前约 50% 的利用率预计将在 2027 年第二或第四季度达到 100%。

预计 2027 年股息下降 2.8% 至每股 680 韩元

三星证券预计，Macquarie Infrastructure 2027 年每股股息为 680 韩元，较上一年下降 2.8%。股息减少源于 BNCT 重组、Baekyang 隧道强制平仓，以及 Sujeongsan 隧道特许经营协议于 2027 年终止。过去一年半没有新增投资，也加剧了股息压力。三星证券将 2028 年视为转折点，届时随着现有资产优先债务的偿还，单项资产的分红能力将提高。Hanam 数据中心在偿还优先债务后，也将具备提高股息的潜力。

公司审视 Jamsil MICE 项目和其他数据中心

Macquarie Infrastructure 正在审视 Jamsil MICE 私人投资项目及其他数据中心，将其作为新的投资机会。Jamsil MICE 是一种混合型资产，将传统私人基础设施与房地产元素相结合。这些投资考虑表明，公司在近期暂停投资后正恢复收购活动。

三星证券维持买入评级，目标价格为 11,300 韩元

三星证券给予 Macquarie Infrastructure“买入”评级，目标价格为 11,300 韩元，较前一收盘价有 15.9% 的上涨空间。三星证券研究员 Lee Kyung-ja 表示：“尽管 2027 年股息减少不可避免，但应关注 Hanam 数据中心的价值增长。从 2028 年起，随着现有资产的债务偿还，其股息支付能力将提高；如果新投资恢复，资产价值升值将再次受到关注。”Lee 补充道：“归根结底，Macquarie Infrastructure 的下一项投资看点取决于新资产收购以及现有资产的价值增长。公司正通过拓展至数据中心和 MICE，从专注股息的收费公路和隧道基础设施转型为结合稳定现金流与资产价值升值的投资组合。”

常见问题

Macquarie Infrastructure 的 Hanam 数据中心当前估值是多少？
三星证券估计，Hanam 数据中心的价值为 1.1-1.3 万亿韩元，较投资总额高出 20%-42%。该估值根据资产的主租赁结构及首尔都市圈数据中心市场状况，采用了 4.25%-5.0% 的资本化率。

为什么预计 Macquarie Infrastructure 2027 年的股息会下降？
三星证券预计，2027 年每股股息将下降 2.8% 至 680 韩元，原因包括 BNCT 重组、Baekyang 隧道强制平仓、Sujeongsan 隧道特许经营协议于 2027 年终止，以及过去一年半没有新增投资。

Hanam 数据中心何时将达到满负荷利用率？
据三星证券称，该数据中心在 2024 年年中完成 MEP 施工后，目前利用率约为 50%，预计将在 2027 年第二或第四季度达到 100% 的利用率。