韩国建筑业因未售房产面临日益加剧的现金流压力

据 NICE Credit Rating 于16日发布的报告，韩国建筑业正面临因未售库存增加和回款延迟而日益加剧的营运资金压力。高级研究员 Kwon Jun-seong 表示，本轮下行周期依次经历了房地产项目融资流动性紧缩、成本负担加重和营运资金承压，如今现金流约束已威胁到企业生存。首尔都市圈的未售单位数量从2023年末的7,000套增至2026年6月末的19,000套，而位于投机过热区域的未售单位占比则从2022年的40%左右降至近期的10%左右，这表明销售主要被核心区域吸收。在房地产和贷款监管趋严的背景下，由于买方融资困难，资金回收延迟，经营活动持续出现现金净流出，引发了对外延式增长可能从优势转变为负担的担忧。

首尔都市圈未售单位从7,000套增至19,000套

据 NICE Credit Rating，首尔都市圈的未售单位数量从2023年末的7,000套增至2026年6月末的19,000套。其中，位于投机过热区域的未售单位占比从2022年的40%左右降至近期的10%左右。Kwon Jun-seong 强调，销售主要在核心区域完成，反映出市场格局正在发生变化。

按信用评级划分的项目现场应收款项占比 [来源：NICE Credit Rating]

不同信用评级组的应收款项风险存在明显差异

分析显示，不同信用评级组之间存在明显差异。在应收款项中，高风险区域项目的占比在 AA 级组中保持在3%以下，而 A 级和 BBB 级组分别达到16.1%和19.8%。Kwon 指出，对于评级为 A 级或以下的建筑公司而言，单个项目现场跑输预期，极有可能直接影响公司的整体现金流。

买方融资困难加剧交付延迟

由于受到房地产和贷款监管的影响，买方难以获得用于支付尾款的融资，交付延迟风险进一步加剧。资金原本应通过买方支付尾款来回收，但当前监管环境使买方融资变得困难。与此同时，后续项目现场需要提前投入建设成本，进一步推高了外部借款规模。

回款延迟超过收入增长

回款延迟增加了外延式增长可能给企业带来财务负担而非收益的风险。Kwon 警告称，当未开票工程和工程应收款项的增长率超过销售增长率时，表明在建项目现场的资金回收已偏离正常轨迹。他表示，与盈利受损不同，现金流约束可能在短期内威胁企业的生存能力。确保具备足够的流动性以承受回款延迟期，已成为评估信用度的核心因素。

按信用评级划分的平均现金流动性趋势 [来源：NICE Credit Rating]

Kwon 还表示，有必要仔细审查应收款项的定性构成。他解释称，完工后超过12个月仍未回收且位于高风险区域的应收款项，已偏离正常回收周期，被确认为坏账的可能性较高；而低风险区域的短期逾期应收款项，则很可能随着时间推移得到解决。他强调，在评估单个建筑公司的信用状况时，审查按逾期时长划分的应收款项构成及区域分布等定性因素至关重要。

常见问题

是什么导致首尔建筑市场未售单位增加？

首尔都市圈的未售单位数量从2023年末的7,000套增至2026年6月末的19,000套，原因包括房地产项目融资流动性受限，以及限制买方融资能力的监管压力。

信用评级如何影响建筑公司的应收款项风险？

AA 级建筑公司来自高风险区域的应收款项占比低于3%，而 A 级和 BBB 级公司的占比分别为16.1%和19.8%。这表明，评级较低的企业面临更大的项目现场跑输预期并影响整体现金流的风险。

为什么延迟交付会给建筑公司带来财务压力？

由于受到房地产和贷款监管的影响，买方难以获得用于支付尾款的融资，导致建筑公司无法及时回收资金；与此同时，建筑公司还必须继续为后续项目现场进行前期投资，从而导致外部借款增加，并使经营活动持续出现现金净流出。