韩国住房机构预计将在“8·13”房地产政策出台后增加债券发行

据新韩投资证券分析，包括 LH（韩国土地住宅公社）、韩国住房金融公社和 HUG（韩国住宅及城市保证公社）在内的韩国公共住房机构预计将在政府出台“8·13房地产政策组合”后增加债券发行。该政策扩大住房供应并推出针对性支持措施，同时将家庭债务总量管理比例从 1.5% 放宽至 3.0%。分析师 Kim Sang-in 和 Cha Joo-hee 在 8 月 22 日发布的一份报告中表示，该政策强化了 LH、韩国住房金融公社、HUG 和 KAMCO 的职能，这些机构的对外借款可能增加。政府的目标是到 2030 年累计开工建设 135 万套住房，其中包括在首都圈新增超过 230,000 套住房。

LH 今年债券发行额达到 11.2 万亿韩元

LH 今年的债券发行总额为 11.2 万亿韩元，已经超过去年的 9 万亿韩元。Kim 表示，政府承诺到 2030 年累计开工建设 135 万套住房，并宣布在首都圈新增超过 230,000 套住房，这将推动债券发行量增加。该分析师指出，根据未来的发行条件，净发行量可能超过 10 万亿韩元。

韩国住房金融公社 PF 担保规模每年扩大至 9-13 万亿韩元

韩国住房金融公社对正常项目提供的 PF 担保规模，将从 2025 年的 3.7 万亿韩元扩大至未来三年每年 9-13 万亿韩元。该机构将在重建、再开发、维修项目以及搬迁费用贷款方面履行政策职能。韩国住房金融公社今年的债券发行额达到 8.6 万亿韩元，超过去年的 6.2 万亿韩元。分析认为，政策公告预计将进一步加快债券发行增长。

家庭债务监管放宽，商业银行面临更大的债券发行压力

随着家庭债务总量管理比例从 1.5% 提高至 3.0%，商业银行可能增加债券发行。Kim 表示，商业银行资产中家庭贷款占比较高，家庭贷款的变化将决定银行债券的供应量。该分析师指出，随着家庭贷款发放限制有所放宽，商业银行债券余额下降的可能性已经降低。

引入系统性风险缓冲资本将影响银行信贷需求

明年将引入针对家庭部门的系统性风险缓冲资本要求，对风险较高的抵押贷款以及抵押贷款占比较高的机构施加更高的资本负担。信用良好的高价住房购买者尽管具备偿还能力，仍面临有限的贷款额度；而中低价住房抵押贷款的 LTV（贷款价值比）较高，低信用借款人的占比也较高。如果政策实施导致高风险抵押贷款增加，可能推动风险加权资产上升。Kim 指出，银行可能因此将投资集中于风险权重为零的债券。

常见问题

8·13 房地产政策对韩国住房机构的债券发行带来了哪些变化？

预计 8·13 房地产政策将增加 LH、韩国住房金融公社和 HUG 的债券发行。LH 今年的债券发行额达到 11.2 万亿韩元，超过去年的 9 万亿韩元，净发行量可能超过 10 万亿韩元。韩国住房金融公社今年的债券发行额达到 8.6 万亿韩元，而去年为 6.2 万亿韩元；其 PF 担保规模将从 2025 年的 3.7 万亿韩元扩大至未来三年每年 9-13 万亿韩元。

家庭债务监管变化如何影响商业银行的债券发行？

家庭债务总量管理比例从 1.5% 提高至 3.0%，放宽了对家庭贷款发放的限制。据新韩投资证券分析师 Kim Sang-in 表示，商业银行资产中家庭贷款占比较高，监管放宽降低了商业银行债券余额下降的可能性，从而给商业银行带来更大的债券发行压力。