韩国金融监督院（FSS）警告称，海外房地产基金导致投资者本金全部损失。

韩国金融监督院于 8 月 10 日发布了针对海外房地产公募基金重大纠纷案件的投资者指引。该监管警示回应了近期发生的本金全部损失事件，以及投资者因误以为房地产支持型产品天然安全而提出的相关投诉。金融监督院将该指引作为“从金融投资纠纷案件中吸取教训”系列的第三版，记录了投资者在向海外房地产基金投入资金前必须核实的风险因素。

金融监督院警告：杠杆结构会使房地产基金面临本金全部损失风险

金融监督院强调，房地产作为底层资产并不能保证投资安全。海外房地产基金通常采用杠杆结构，从当地金融机构借款购买房地产。当基金无法在到期时偿还优先级债务，贷款方会行使抵押权并强制出售资产。出售所得将首先用于偿还未偿还贷款，只有剩余金额才会返还给投资者——即使房地产价值仅小幅下跌，这种结构也可能导致投资者本金全部损失。

监管机构引用了一起近期投诉案件。一名投资者表示，自己“原以为房地产投资很安全，但本金却全部损失”。金融监督院审查销售录音后发现，经纪商曾明确声称“房地产投资可以消除本金损失风险”。该机构认定，证券公司 A 违反了禁止作出确定性表述的规定，因此应就不当招揽行为承担部分责任。

特定条件下，现金陷阱条款会暂停股息支付

当地贷款协议可能包含现金陷阱机制，将租金收入留作偿还优先级贷款，而不是向投资者分配股息。当发生特定事件时，包括违反贷款价值比约定或空置率上升，这些条款就可能被触发。一旦触发，基金投资者将暂停获得股息，直至相关条件恢复正常。

赎回限制和流动性不足限制中期退出

房地产基金通常被设计为不可赎回的投资工具，在到期日前不得提取本金。一些基金会在证券交易所上市，但流动性不足可能导致交易无法执行，或迫使投资者以远低于资产净值的折价出售基金份额。无论市场状况如何，寻求提前退出的投资者都会面临结构性障碍。

到期日延长和资产出售会推迟本金回收

由于房地产出售和清算程序需要时间，本金回收可能延迟至约定到期日之后。在基金缺乏充足现金储备的情况下，即使投资者在基金份额持有人会议上投票反对延长到期日并要求赎回，仍可能遭遇支付延迟。金融监督院指出，实际回收时间通常会超出投资者最初的预期。

手写确认会降低因解释不足提出责任索赔的成功率

当投资者在认购表格上手写确认，承认自己已收到并理解相关说明时，其基于信息披露不足提出的索赔请求被驳回的概率会更高。金融监督院建议，如果销售人员提供的信息不足或解释不清，投资者应在签署前要求进一步说明。该监管机构表示，将继续发布纠纷案件和投资者注意事项，并在必要时通过制度改进加强投资者保护。

常见问题

韩国金融监督院于 8 月 10 日就海外房地产基金宣布了什么？

金融监督院发布了投资者指引系列的第三版，重点介绍涉及海外房地产公募基金的重大纠纷案件，并记录了相关风险因素和近期发生的本金全部损失事件。

为什么海外房地产基金投资于房地产，却仍会产生本金全部损失风险？

这些基金采用杠杆结构，并向当地贷款方借入优先级债务。当出售房地产以偿还贷款时，贷款方会优先获得全额偿付，投资者只能获得剩余出售所得——即使房地产价值仅小幅下跌，这种结构也可能导致投资者本金全部损失。

海外房地产基金贷款协议中的现金陷阱条款是什么？

当发生特定触发事件时，例如违反贷款价值比约定或空置率上升，现金陷阱机制会将租金收入留作偿还优先级贷款，而不是分配给基金投资者，并暂停股息支付，直至相关条件恢复正常。