韩国租赁住房运营商在政策调整后承受抛售压力

在韩国，登记在册的租赁住房运营商面临越来越大的压力，需要在李在明政府宣布下调登记租赁住房相关福利之后出售房产。政策调整引发运营商之间的资本利得税咨询案件增加，而此前在文在寅政府时期符合条件的运营商曾获得强有力的激励。运营商如今面临的监管限制包括：最长4年的合同维持期义务，以及新的法律解释——将隐含的租约续期视为新的合同，并纳入租金上调限制，这可能导致其失去税收福利资格。

登记租赁运营商面临房产处置限制

据行业消息人士称，近期租赁运营商的税务咨询案件有所增加，原因是外界对当前政府下调登记租赁住房税收福利的担忧日益加深。运营商尤其担心，对租赁住房的自动注销可能会对先前曾享有无限期资本利得税豁免的处置设置期限。

此前的激励结构允许满足要求的运营商获得最高可达70%的长线持有抵扣，这成为扩大租赁运营商群体的催化剂。

运营商在出售房产时面临重大障碍。若租赁期限仍在进行中，租赁运营商必须将合同维持最多2年；若考虑合同续约权，则最长需维持4年。被指定为土地交易许可区的房产还带来额外挑战，因为买方必须在4个月内入住，使销售交易更加复杂。

持有多处租赁房产的运营商在同一年内连续出售时，由于合并计算资本利得税的评估原则，税负会进一步增加。

一位行业消息人士表示，确实存在运营商向提出搬出请求的租户提供5,000万韩元，以促进房产出售的情况，凸显需要给予足够的宽限期，以便运营商能够处置房产。

民主党国会议员 Bok Ki-wang，国民议会土地、基础设施和交通委员会秘书，去年8月提出对《私人租赁住房特别法》的修正案，旨在对在自动注销的租赁住房中，通过合同期间维持租赁运营商身份。Bok议员表示，他打算在国会会议下半年期间讨论并通过该法案。

税务机关规则：在1年内上调租金会违反运营商义务

已经出现相关案例：租赁运营商因在未上调租金的情况下续约，随后又在中期终止，而遭遇失去税收福利。

根据《私人租赁住房特别法》，租赁运营商必须将租金上调限制在5%以内，并且不得在签订租赁合同或同意租金上调之日起1年内上调租金。自2020年2月11日起的合同适用“1年内不得上调租金”的禁止规定。

在一个案例中，租赁运营商A在原合同期结束后，以相同租金与现有租户B续签合同。4个月后，租户B因个人情况搬离，运营商A面临的问题是：在与新租户C签约时，租金是否可以上调。

韩国国税厅认定，即使先前的租赁合同仅延长了期间而未上调租金，上调租金的限制仍适用于合同自开始之日起或自租金上调协议之日起的1年内。

韩国政府立法部发布了具有权威性的解释：若自新的租赁合同开始至今不足1年，则禁止上调租金，并援引《私人租赁住房特别法》的目的在于保护租户。

若运营商A在与租户C以更高租金达成合同后，被解释为未能履行租赁运营商义务，则将无法获得税收福利。

以善意方式在不对既有租户上调租金的情况下进行隐含续约的租赁运营商，可能会在于1年内对新的租赁合同上调租金时，意外违反其运营商义务，而这通常是其会采取的操作方式。

一名税务会计师指出：未满足特定要求将导致全部税收福利丧失，强调需要格外注意“1年内不得上调租金”的相关要求。

常见问题

韩国的租赁住房运营商在出售房产时面临哪些限制？

租赁运营商必须将合同维持最多2年（如租赁期仍在进行中），或在考虑合同续约权时最长4年。位于土地交易许可区内的房产要求买方在4个月内入住，使出售过程更为复杂。持有多处房产的运营商在同一年内连续出售时，由于合并计算资本利得税评估，会面临更高税负。

为什么在不上调租金的情况下续约后，租赁运营商可能会失去税收福利？

国税厅和政府立法部裁定：即使是未上调租金的续约合同，租金上调限制也同样适用于合同起始日期后的1年内。该禁止规定适用于自2020年2月11日起的合同。运营商若在上一份合同续约后的1年内与新租户签约时上调租金，将被解释为违反运营商义务，从而导致失去税收福利。