曼哈顿办公市场出现复苏迹象，空置率降至13.7%

曼哈顿的商业地产市场在经历了后疫情的“暴雷”担忧后，出现了止跌迹象：空置率下降，自2025年初以来租金回升。这一复苏是在2023-2024年最糟下行周期之后发生的，当时远程办公的采用以及美联储加息将中央商务区的空置率从疫情前约12%推升至2024年年中约18%。这一转机由企业扩大办公空间的存在感、金融与法律公司以及AI企业增加租赁，以及新建优质写字楼供应有限共同推动。

曼哈顿办公市场录得自2019年以来最高租赁面积

据 Colliers 称，2025年曼哈顿办公租赁活动达到4192万平方英尺，同比上一年增长超过25%，并创下自2019年以来的最高水平。空置率（包括空置空间、临近到期的物业以及转租库存）截至2025年底降至13.9%，并在2025年第一季度进一步降至13.7%。相比之下，纽约市审计官办公室披露的数据显示，这一水平在2024年年中约为18%。

第一季度的平均挂牌租金从每平方英尺76美元上升至77.55美元，接近疫情前水平。Colliers 数据显示，曼哈顿平均挂牌租金在2024年底降至每平方英尺73.42美元：在连续六个季度下滑之后，创下三年低点。

SL Green 在第二季度入住率升至94.7%

SL Green 是曼哈顿最大以办公为主的公司。该公司报告称，其现有曼哈顿投资组合的入住率从2024年第一季度的89.2%上升至2024年第二季度的94.7%。公司预计年末入住率将达到95%。

SL Green 正在寻求70亿美元的再融资以及25亿美元的资产出售。消息人士称，该公司吸引资本的能力表明曼哈顿办公行业重新引起投资者兴趣。

受困债务投资者以折扣收购高级贷款

持有初级或夹层贷款的投资者加快了对折价高级债务的购买，以便掌控债务重组流程。随后，这些投资者要么行使抵押处置权，要么通过债转股收购建筑物。

“一家在纽约工作的韩国金融机构分行经理表示：‘最近在纽约，随着商业地产复苏，出现的案例越来越多：持有初级贷款的债权人会购买他们认为可行的写字楼对应的高级贷款，并取得这些写字楼的所有权。’”

优质写字楼在选择性复苏中实现双倍租金

这轮复苏主要集中在新建或翻新的中城（Midtown）办公楼，而较老建筑仍面临较高的空置率以及再融资风险。需求与资本正在流向具备竞争力的物业，而不是在所有建筑中普遍扩散。

另一家金融机构的公司负责人解释道：“我们目前正在寻找几处办公地点搬迁，而几条街之外的不错位置需要支付超过两倍[当前租金]的成本。房地产正在迅速复苏，并且以好地段为中心。”

由于供应有限，即便整体市场租金逐步回升，备受青睐的新建或翻新写字楼的单栋租金也仍高于市场平均水平。

常见问题

是什么导致曼哈顿办公空置率在疫情后上升？
远程办公的采用促使公司减少办公空间，而美联储加息提高了再融资成本。中央商务区空置率从疫情前约12%升至2024年年中约18%。

2025年曼哈顿办公租赁活动增加了多少？
据 Colliers 称，2025年曼哈顿办公租赁达到4192万平方英尺，比上一年增长超过25%，并创下自2019年以来的最高水平。